In tempi di emergenza sanitaria la salute è la prima cosa, ma in molti si iniziano a chiedere come usciremo da questa situazione economica che si sta via via delineando.

Il real estate italiano è caratterizzato da una miriade di piccoli proprietari per lo più privati (famiglie e piccoli investitori) i cui canoni di locazione rappresentano spesso un’importante entrata del proprio bilancio.

Dall’altra parte ci sono i commercianti che sono costretti a rimanere con le serrande abbassate (tranne poche attività di prima necessità) e nei cui bilanci, già esigui a causa della concorrenza online, il canone di locazione rappresenta spesso una voce importante.

Secondo gli ultimi dati del dipartimento delle Finanze, i negozi affittati sono più di 800mila, su un totale di 1,5 milioni di unità immobiliari di categoria C/1 (negozi). È proprio qui che c’è l’emergenza coronavirus, ed inoltre bisogna ricordare che, come se non bastasse, nel decreto Milleproroghe non è stata confermata, per i contratti stipulati dal 2020, la cedolare secca sulle locazioni commerciali.

Essendo la normativa che regola i contratti 6+6 molto rigida (la 392 mai aggiornata dal ’78) ci sono pochi modi per trovare un punto d’incontro, ma qualcosa si può fare.

La dilazione in via “Amichevole”

Questa è la più utilizzata sia dai gestori professionisti che dalle gestioni famigliari in quanto si basa su un accordo tra le parti, spesso anche in via verbale, circa il dilazionamento o il ritardato pagamento delle rate non pagate. In questo caso al conduttore va ricordato che le tasse sulle locazioni vanno pagate sulle somme maturate da contratto e non in base alle somme realmente ricevute.

Per evitare fraintendimenti consiglio sempre di lasciare qualcosa di scritto anche se solo via mail.

Riduzione del canone di locazione

Nel 2014, con il decreto Sblocca Italia, fu inserita una delle poche norme in aiuto alle parti del contratto che prevede l’esenzione da bollo e imposta di registro per gli accordi con cui il locatore concede all’inquilino una riduzione del canone di locazione, anche temporanea.

Il vantaggio è per entrambe le parti in cui il conduttore beneficia di una riduzione del canone (anche temporanea – per esempio per il mese di marzo ed aprile) e il locatore invece pagherà le imposte solo sulle somme che ha accordato e non su quelle del contratto.

L’accordo è in pratica una scrittura collaterale al contratto originario, e la registrazione va fatta comunque all’Agenzia delle Entrate con il modello 69 (purtroppo solo in forma cartacea, non telematico) entro 20 giorni dalla data di stipula.

Diverso è se le parti optano per la chiusura del contratto dove entrano le regole per risoluzione per mutuo consenso (concordando la data di fine), per inadempimento o il recesso per gravi motivi. In questi casi non è dovuta l’indennità di avviamento commerciale dal locatore ma comunque è bene sempre ricordarsi della chiusura del contratto all’Agenzia delle Entrate per evitare di ricevere cartelle esattoriali per fitti inesistenti.

Inutile dire che tutti speriamo in una qualche manovra che dia aiuto sia alle attività che ai proprietari in una situazione davvero difficile.